12月中国已有四地调整楼市政策 房价大涨还会卷土重来吗?

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中国取消限价全国第一枪来了。
继菏泽取消限售令后,湖南省衡阳市房地产业协会官方网站发布通知,由于本地房地产已回归理性,将自2019年元旦起将暂停执行限价令。限价主要是针对一手房价格,在本轮调控中,一手房限价成为了抑制房价上涨的重要抓手之一。衡阳由此成为目前首个明确宣布取消限价的城市。

衡阳市发改委与衡阳市住建局联合发布的名为《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》(后简称为通知)中明确提出,由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归,销售价格也较为稳定,经研究,决定于2019年1月1日起暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》(衡发改价控[2017]6号)(后简称为限价通知),今后将根据衡阳市房地产市场发展情况及上级文件精神,适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。
发布该通知的衡阳住宅与房地产信息网主管单位即为衡阳市住建局。截至记者发稿时,记者多次拨打衡阳市发改委和住建局电话均无人接听。
衡阳市限价令始于2017年年底,限价通知内容有八大点,其中的核心内容有以下三点:
一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。
二、开发企业要合理制定销售价格并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。
三、开发企业自取得商品房预售许可证后,需在衡阳房产交易网向社会公布,公布价格为楼盘最高价格,开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。 
中原地产首席分析师张大伟表示,从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整,局部市场会有政策微调的可能性。衡阳是一个典型的三四线城市,市场均价只有6000多,衡阳房价从2018年9月开始有所回落,当下市场继续维持限价的意义的确不大。但对于其他城市来说,购房者的预期可能出现微调,对房地产政策宽松抱有期待。
三四线城市面临压力
自从菏泽打响调控松绑第一枪以来,目前已经有广州、珠海、杭州、衡阳等四地推出了相关房地产调控政策,政策主要着眼于通过取消限售、限价等方式提升市场的活跃程度。


菏泽与衡阳都是三四线城市,经济总量和人口流入情况并不突出,为何成为率先微调的城市?


受房地产市场转冷影响,今年三季度以来大部分城市土地出让金增速均为负。相较于一二线城市,三四线城市财政收入相对更加依赖于土地出让金。
恒大研究院的一份房地产行业研究报告预计,2019年,伴随棚改货币化安置的大幅下降,去库存红利消退,2019年房地产销售面积预计同比出现下滑,这是2015年以来首次负增长。
其中三四线城市销售面积预测最为悲观。恒大研究院研究员夏磊指出,三四线房地产销售面积占全国总量之比达到64.1%,预计2019年销售面积同比下降6.9%,增速降低8.4个百分点,销售面积下滑幅度远大于一二线城市。
夏磊认为,增速降低主要由于基数高,棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势,棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%,较2018年下滑6.5个百分点。
恒大研究院研报指出,随着自主决策权限增加,地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房价,适度修正前期调控措施。三四线城市地方政府将集中清理不合时宜的调控政策,如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施,当前市场降温,政策退出时机逐步成熟。限售限制产权自主交易,影响业主资金周转和自住性购房;限价人为扭曲价格,导致新房二手房价格倒挂;限签造成网签堰塞湖,房价统计数据失真。
严控基调未放松
多地陆续释放微调信号,是否意味着房价大涨还会卷土重来?
记者采访多位相关地市人士了解到,多地近期颁布的微调政策大多是根据本地实际情况出发,对市场直接影响有限,更多是心理预期层面的支持。
例如菏泽目前“人等房”情况突出,很多二手房也是期房,加之本地是熟人社会,购房后何时过户均可商量,因此取消限售对市场的影响并不大。
而近期放松限购资格的珠海市金湾区和斗门区位于郊区,目前周边配套还不完善,是珠海市的房价洼地,交易也比较冷清。在目前整体房地产市场降温的背景下,即使放松限购政策也难以对当地的市场产生立竿见影的效果。
张大伟认为,从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看,因为这些政策都不是最影响市场的关键性政策,信贷政策不宽松,楼市很难有太明显的方向性变化。从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。
不过张大伟同时强调,未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,因此稳房价仍是地方政府房地产调控的出发点。
 
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